用毛泽东思想分析高房价

wangjian

近两年来，人们对毛泽东和毛泽东思想十分关注，很多网友写了怀念毛泽东和老一代革命家建立新中国的丰功伟绩。我认为对毛泽东的怀念不仅要看到过去，而且要看到当代和未来。我这里用毛泽东哲学思想分析当代的高房价问题。
    毛泽东说过，人的正确思想来源实践，提倡调查研究，要透过现象看本质。在有多个矛盾存在时要抓主要矛盾，主要矛盾的主要方面，决定事物的性质，抓住了主要矛盾，其它问题，就迎刃而解了。这里我们分析广大人民群众关注的高房价问题，并提出初步的解决方案。
    （一）房地产的官商结合资金链——开发商、银行、地方政府
    首先，我们从市场的角度来看，谁是房地产的最大获益者。大家很自然地想到了开发商，在所谓福布斯富豪排行榜上，房地产商占了很大比重，其实无论是民营的，还是国营的开发商，都是房地产市场上最大的获利者。否则，就不会有那么多企业家去搞房地产了。
    但是中国内地的房地产商，经常是自有资金缺乏，是靠银行贷款来经营，所以银行扮演着输送资金的角色。不仅如此，而且买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。特别是工薪阶层，在“今天花明天的钱”的鼓动性，贷款买房也成为一种时尚。好象银行的钱不花白不花，先贷了款再说。所以提高贷款利率可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。这可能鼓动更多的人去贷款。但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款，还要还利息。这样“房奴”就出现了。也就是说，开发商、银行套住了买房者。
    买房者只是开发商和银行的中间环节，贷款者付给开发商，开发商再向银行还建房的预先贷款，这样开发商就解了套，变成了买房者和银行的关系。也就是说，开发商是用银行的贷款建房，再用买房者的按揭款还银行，做着低成本、高利润的买卖。
    也许有人说银行不知道这个风险吗？当然知道，但是不这样做，银行的居民储蓄款也没有什么好的出路。这真像是饮鸩止渴，而且明知道，还要干。因为房地产正火着呢？因为内地并没有出现过东京那样的房地产大崩盘，也没有出现过香港的房地产低迷的事情。虽然有过上世纪90年代的海南房地产烂尾楼，但是那似乎与现在无关，所以才有任志强的说法“不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的”
    开发商——银行——买房者——银行——开发商，这个循环，好象是很全了。其实不然，要盖房就要有地，地从哪里来？从地方政府的审批那里来。所以，卖地成了地方政府搞活经济的一大法宝，地卖出去了，有了钱，就可以修马路，盖办公楼、盖商场，投入开发区，这些都是政绩，特别是增加GDP，这可是最快的增长率。为了房地产开发对市内居民就要搞搬迁，于是就有强制性拆迁，清理钉子户，对近郊农民的土地也是不放过。
    “拆迁”已经成了一个很刺激人的字眼，而且你到各大城市看一看，到处是工地，甚至盖了没有几年的楼也要拆，因为要盖大商场、写字楼，要当国际大都市。这就是地方报纸上常出现的“超常规发展”、“踌越式发展”，这一超，一跨，GDP就翻蹲跟斗式的上涨，又被称为“大气魄”、“大手笔”。
    所以真正的循环是：地方政府土地——拆迁者——开发商——银行——买房者——银行——开发商——地方政府GDP。
    经济学家不是说利益集团吗？现在很清楚，在房地产热过程中，开发商、银行、地方政府是利益集团这样就造成了一片“繁荣”景象。
    （二）空置率反映的生产过剩，建设部官员却说商品房空置并不等于浪费
     4月26日新华社报道：国家统计局最新公布的数据显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。
    据北京市建委的统计显示，截至今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。
   这令普通买房人大惑不解：不是一直在说房子不多么，怎么一下子冒出“12.7万套住宅没卖”呢？怎么又出现北京有“占待销房总面积六成的住宅尚未卖出”呢？
《东方早报》记者采访采访了建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉。这位官员说：
　　今年一季度全国商品房的空置面积是1.23亿平方米，比2005年底减少了1985万平方米，但同比增长23.8%，其中住宅的空置增长19.7%，商业营业用房空置增长21.1%，办公楼的空置增长32.6%，商品房空置面积中非住宅的空置占比有所增加、增长很快，希望引起各地重视，加强调控。
　　在市场分析里，空置指房屋没有使用、处于等待出售或者出租的状况，空置是房地产市场的常见现象。空置率是指在某一个时点，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市场分析的关键指标。理想的空置率不是零，存在一个合理的空置率。空置率和市场的特性、市场的效率和市场的预期密切相关，不能简单地认为空置就是浪费或者不良资产。（《建设部称商品房空置并不等于浪费》2006年4月27日《东方早报》）
    看了这些，让人哭笑不得。“空置房不等于不良资产”，但是太多的空置房也不等于不是浪费。这么多房子卖不出去，竟然有1.23亿平方米，而且地方政府还在批地块，房地产商还在盖房子。真是让人不可思议。这位官员只是说：“希望引起各地重视，加强调控。”好象这与建设部的住宅与房地产业司没有关系。
    人们不禁要问：是谁忽悠了老百姓？为什么要忽悠老百姓？
    （三）一些银行在放贷过程中，与房地产项目搞“合作”开发，甚至出现由银行内部职工“假按揭”登记“购买”。
    5月22日《每日经济新闻》刊登了新华社文章，把高房价问题引向了深入：      一些银行在放贷过程中，与房地产项目搞“合作”开发，开发商为拿到贷款，低价向银行提供房源，由银行内部职工“假按揭”登记“购买”---这正是一些楼盘刚开盘就一片“飘红”的原因之一，银行职工将房子转售给真正办理按揭贷款的购房者，赚取的差价成为银行的“福利”。种种迹象表明，在各地一片房价上涨之中，某些本应起到“把关”“闸门”调控作用的金融机构，因为利益所驱抛却职守，搞了些“上有政策，下有对策”的违规行为，明里暗里与开发商绑在一起，对房价上涨推波助澜，在某种程度上抵消了宏观调控的作用。（《新华社：警惕外资鼓动新一轮投资和房价上涨》2006年5月22日）
    由银行内部职工“假按揭”登记“购买”，这让民众大开眼界，也让人们知道了垄断行业的“高福利”来源。银行是国家的，是国有资产，存款是居民的，这些都属于人民，结果统统成为银行内部职工“福利”的资源，成了“银”“房”合作的链条。这就是拿人民的资产为少数人的利益服务，比MBO还MBO，比“股权激励”还“激励”。大家想一想，这样的银行能管理好吗？
    （四）开发商屯地造成了虚假供求紧张
    新华社的文章还揭露了另一个事实：广东一著名地产企业在广东省一县级市以每亩3万元的价格圈了一万亩土地，由于这个数字远远超出广东省下达的年新增配额，这个企业累计只有3000亩土地办出手续，其余以租用形式使用。
　　“这个企业采取的形式是，与当地有关方面签署框架协议，与土地所在镇签署买卖协议。虽然还有7000亩没有办出手续，但这些土地实际上已经属于这家企业，今后以协议价格慢慢办出。”这位内部人士称。
　　去年以来，已有六七个发展商在这个面积不大的小城里扎堆圈地，总面积达三四万亩，相当于一个镇的土地面积。由于国家对新增经营性土地面积每年都有数量限制，这些土地均采用了“超常手段”。
　　“当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量，所以才有这种纵容行为的出现。”这位内部人士说。（《新华视点：囤积土地是制造楼市迷局的又一推手》《新华网》 2006年5月21日）
　　过去两三年来一直在喊“地荒”的广州大地产商们，对土地的渴求或许并非如他们所表现的那么迫切。
　　日前，广州最大中介代理商合富辉煌(0733.HK)的一项研究数据显示，该市目前共有大约42平方公里的可开发土地控制在各家地产商手中，足够当地市场今后10年的供应之用。（42平方公里地荒存量地成楼市调控新难题 2007年10月28日 00:42 中国经营报）

    一些经济专家说，增加土地供应量就可以压低房价，显然没有经过调查研究。实际上，是开发商大量囤积土地。“当地政府要谋求通过房地产开发创造GDP增量”，这就是超额供应的原因，于是我们看到一个完整的链条：地方政府土地——拆迁者——开发商——银行——买房者——银行——开发商——地方政府GDP。在这个链条中，受到盘剥的是拆迁者和购房者。拆迁者有原住户和郊区农民，买房者有原住户和新住户。失地农民得到的补偿很少，原住户要加价买房，新住户有可能变成欠银行贷款“房奴”。
    （四）信息不透明、不完整，不仅是空置率，还有土地的大量囤积
     2006年4月26日新华社报道：国家统计局最新公布的数据显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。据北京市建委的统计显示，截至今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。
　　2007年“9月份，北京市在售住宅价格指数与上月相比环比上涨6.05%，但商品住宅销售总量出现跳水，9月份，北京市商品住宅成交面积63.9万平方米，环比降幅61.8%，同比降幅61.5%”，北京住宅市场出现“有价无市”的现象。
　　从空置率指标看，北京房地产市场也达到近年来新高。统计数据显示，2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率为24.42%。而按照国际通行惯例，空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。（《北京住宅市场有价无市中高档商品房严重积压》2007年10月22日《中国证券报》）
    看了这些信息，虽然开发商说不准确，但是他们自己也拿不出准确的数字，其实大家心里都明白，开发商根本就想公开信息。
    问题在于全国商品房空置面积为1.23亿平方米，除了2006年北京待售房面积达到1830万平方米，2007年北京市中高档住宅市场的整体空置率为24.42%。那么其他城市呢？上海、广州、天津的商品房空置面积是多少呢？谁能知道准确的数据呢？实际上，对于商品房的信息没有形成一个完整的系统，或者说，有完整的系统但是不公布。
    还有一个重要的信息，究竟全国有多少土地掌握在开发商手里，哪些已经建设了商品房，哪些正在建设，哪些仍然空置？也没有准确的信息，有人主张加大供应土地，如果开发商大量囤积土地，再供应、再囤积，又能如何呢？因为开发商买地是靠银行贷款，所以大量买地实际是银行资金搬家。
    2007年7月31日建设银行的一份报告称：今年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。（《建行研究部:下半年房价将加速上涨土地囤积严重》2007年7月31日《京华时报》）
    2007年12月北京师范大学金融研究中心撰写了《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》在计算了近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额后，报告估测到2007年底，开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地约为10亿平方米。在2002年~2006年间，山东、江苏、浙江和四川省的土地囤积最多的省份，分别占近五年全国土地囤积总量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。
　　报告认为，大量的土地囤积导致开发商每年为囤地所需要承受的资金成本高达1800亿~2000亿元，甚至已经超出了全行业目前的利润水平。根据估算，截止到2006年底，估计沉淀在土地上的资金约2.4万亿。“这几乎相当于目前商品房的年销售额，沉淀在土地上的资金成本也超过了目前房地产行业的年度利润总额，显示出房地产企业的总体财务状况稳健性迅速下降。”（《研究报告：开发商全国囤地约10亿平方米》2007年12月4日《第一财经日报》）
    由此可见，从征地——卖地——盖房——卖房，是一个链条，每个环节的信息必须公开透明，才能进行宏观调控。
    （五）发展公租房，建设廉价房，实现人人有房住，国家必须起主导作用
    在当前的房地产大讨论中，许多人都指出，人人有房住，与人人买房，是不同的概念。近两年报刊媒体宣传的是买房，甚至大谈香港特区和国外的例子，片面宣传买房投资。现在大家知道了香港特区和国外都有大量的出租房，房地产市场并不是简单的买卖房屋的市场，还存在一个租房市场。香港居民公屋入住率达到50%以上，即香港50%以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都能按照住房“市场型——福利型”的模式控制市场。特别是丹麦普通民众住在出租房是司空见惯的。据丹麦专家介绍，他们的政策几乎是全民租房——主要是向政府租。
    余华在《兄弟》的后记里写道：一个西方人活400年才能经历的事情，中国人只需40年就经历了。回到房子问题上来，1998年才启动的房产市场化改革到今天才不过8年，而目前中国约80%的(城镇)家庭已经拥有自有住宅，而有百余年房产市场化历史的英国为67%，德国为42%。世界经验证明，任何社会中，一部分家庭是肯定买不起房的，在大部分欧洲国家，租房租住率甚至超过50%。　　在香港，60平米以下的房子占整个房产市场的72%以下，90平米以上的“大房子只占10%，而我们的房子则是越大越好卖、越贵越好卖，对于一个人均GDP突破1000美元没几年的国家，市场上供应的基本都是100平米以上的房子。（《打破房奴宿命我们对于房产的需求是否过于贪婪》《中华工商时报》2006年5月9日）
    最近，香港房屋及规划地政局常任秘书长陈镇源表示，就公屋租金咨询居民，原意是确立一个具弹性的机制，反映居民负担能力，并非为将来加租铺路。但陈镇源指出，在过去四场居民咨询大会上，居民向他反映不接受不划一租金。不过参与的人士大部份都是公屋居民。（《香港政府官员表示公屋实行不划一租金可能性低》《中国新闻网》2006年5月13日）
    “不划一租金”意味着什么？是根据不同的区域收取不同的租金，这本身就是市场化的措施。实际上在市场经济国家，租房也有不同的价格，也是多层次的。
    在中国内地城市，租房也是存在着一个市场，不过这个市场也是不透明的，各种各样的中介公司不规范，个人之间也在进行租房。
    城市居民改善生活也有租房的需求，只是信息掌握在分散的门各种房屋中介之中。不是没有房源，而是房源的底数不清，因为要出租的房屋是分散在不同的区域和各个楼房之中，谁也不能随便敲人家的门，去问：你这楼里有空房出租吗？谁知道你敲门究竟是要干什么？所以，这就需要有中介，但是中介又太小了，信息很分散。租房的需求不同，有短期、中期和长期不同的层次。难点就在长期的。因为，租房者不知什么时候房主把房子卖了，就要搬家。
    如果政府出面组织大型租房中介机构，同时盖一批公房进行出租，就可以满足租房者的需求，同时发展租房业也可解决就业问题，让更多的人有活干，这是一个很好的服务型行业。为什么这样的好事，没有人愿意做呢？因为，这需要精心组织，不如批土地，建房来得快。
    其实，这里也有解决的办法，公房中也长期闲置的房子。原来也有一个政策：原住户可以向房管站交租金，然后委托房管站把房子租出去，收取差价。但是买房之风兴起，也就没人管这事了。
    如果从建立和谐社会的角度看，建设廉价房，满足人民生活需要就是大事，同时也可扩大就业，这同样可以产生经济效益。政府在这方面应该改变观念，有组织地建设廉价房，不要怕某些经济学家说什么“不是市场经济”了。因为市场经济是多方面的。市场需要动态平衡。
    中国传统文化中，经济管理是很重视和谐的，特别是在《管子》一书，市场平衡、经济和谐的思想是很丰富的。
    《管子》认为自然界和社会都有自身的运动规律，“天不变其常，地不易其则，春秋冬夏，不更其节”（《管子·形势》）。人的生产活动，，财用，货币，治理农村和城市都有“轨”可循，“不通于轨数而欲为国，不可”（《管子·山国轨》）。要取得成功，必须顺乎万物之“轨”，万物运行之“轨”，不依人的主观意志为转移，“万物之于人也，无私近也，无私远也”，人的行为顺乎它，它必“助之”，人的事业就会“有其功”，“虽小必大”；相反，人如逆它，它对人也必“违之”，结果必“怀其凶”，“虽成必败”，“不可复振也”（《管子·形势》）。这就说人的社会经济活动，必须遵循市场经济规律办事。
    《管子·轻重》诸篇论述了在经济领域中，轻重理论就是通过权衡货币、谷物、百物的供需、贵贱等措施，并平抑物价、安定民众生活，使国家富强的。权衡轻重，还可以在经济上通过对外贸易和商战制服别国。
     第一，“谷重而万物轻，谷轻而万物重。”（《管子．乘马数》）这就是说，粮食是最重要的商品，谷与万物的关系是，谷重（贵）万物轻（贱），谷轻万物重。
     第二，货币与万物成反比。“币重而万物轻，币轻而万物重。”（《管子·山至数篇》）“国币之九在上，一在下，币重而万物轻。敛万物而应之以币。币在下，万物皆在上，万物重十倍。”（《管子。山国轨篇》）
     第三，“谷贱则以币予食，布帛贱则以币予衣。视物之轻重而御之以准，故贵贱可调，而君得其利。”（《管子．国蓄篇》）货币与谷物的关系，又是“币重则谷轻，币轻则谷重”，二者成反比。
    总而言之，掌握轻重关系的规律，了解各种商品(万物)与谷物、货币与万物、谷物与货币彼此间轻重关系的比例关系是非常重要的，调节物价，稳定市场，才能达到和谐。
    管子的这些思想在中国历史上发挥着重要影响，王安石变法中就提出，国家应该在丰收年景收购粮食，在欠收年景卖出粮食，保持市场的稳定。中国是一个大国，解决吃饭问题是国计民生的首要大事。
    那么，在当代，对于中国这样一个大国，解决吃、穿、住仍然是大事。但是一些地方政府部门是不热心的，一些干部觉得卖地，开发商盖高价房，银行搞按揭效益明显，GDP也产生的快！这就是廉租房、廉价房发展不起来的原因。都想一口吃个胖子，谁愿意细嚼慢咽呀！其实，细嚼慢咽更有利于健康。想一想，如果普通人不再为了高价买房发愁，就会把消费转向多元化，这不是更有利于拉动内需吗？高价医疗、高价学费、高价住房，谁还敢进行其他消费呢？因此，任何事情都要从全局着眼，因为我们政府的主要职能是为人民服务。
摘自新浪 韩强 的博客

xyangguo

偶也算个房奴吧！钱啊~~住房、医改…………一堆失败！

过儿

房价？我心里永远的痛